餐飲創業前的商業模式規劃
當美國政府實施量化寬鬆（QE）後，熱錢也在市場上開始流竄，股匯市在疫情這兩年不停攀升，滿手現金無處可花的投資客，也將腦筋動到房地產上，特別是華人一直存在的「有土斯有財」觀念，讓房價這十年的漲幅已近5成。
想在台北市成為有殼一族、消費者需要不吃不喝16年才可能達成夢想，通常怪罪對象都會瞄準無良建商。但事實上，分析建商、建築業這個產業，由於土地成本持續升高，且數十年間並未有根本性的技術創新，銷售之商業模式也老舊，因此多是毛利不高的紅海市場。近年由於國際升息浪潮襲擊，營建成本也隨疫情、半導體產業大興土木搶工、缺工關係，因此小型建商發生虧損、爛尾倒閉的情形，所在多有。
將新商模導入舊產業，也是創新
我始終認為，「創新」應該有更寬廣的定義，指的是各行各業中的優化改善，而非狹隘的認為只有高科技發明才叫創新。固然，發明超光速的火箭屬於創新，但若能改善廚餘垃圾的回收流程而創造價值，應該也是創新。其中關鍵在於「改善」與「創造價值」。因此，將新的商業模式引入舊產業帶來活水，當然是創新的表現，其價值的展現，甚至常常高於某個空有高科技發明卻囿於貧乏商業模式的公司。這樣的創新邏輯，在過去各種傳統產業中滿是案例。
拆解房地產業可以發現，從前端開始，有土地開發、建築材料技術、現場工法，甚至是後端的銷售，其實每個環節都是產業，都有很大的幅度可以被「創新」，但針對目前建商之所以會被大環境壓得喘不過氣，不外乎是因為在打造新建案時，同時有購地、施工、材料等各種成本需預先支付，對小型建商來說是非常沈重的現金流負擔。
回想前一次針對建商銷售模式環節的創新，是在「預售屋」制度，這制度是植基於20世紀初銀行分期付款創新，加上部分總價分期支付的模式而成。它以落成前按工程進度分成小筆金額，吸引消費者預先簽約，並陸續付款，最後在落成過戶時接上銀行設定抵押持續支付。這創新流程，相較於傳統的完全先建後售模式，可讓建設公司在建設完成前先收部分款項，減輕前期成本壓力，同時開建前先簽約也可以先確保買家，減輕落成後至完銷前銷售期間的資金壓力。因此當時造就了建築業的一次大起飛。可惜其後在建築產業的銷售領域，並未見有特殊的創新。
商業銷售因應科技而發展，建築業導入新商業模式做創新
在電子商務領域，因應網路科技的發展，發展出各式多樣的商業模式，除了先買後付、訂閱制外，群眾募資等等創新模式也已經超過10年，早已不是新東西。但大多建設業的銷售方式仍然維持多年傳統，原因可能是因為金額高、取得消費者信賴不易與國家管制嚴格等等。
若舉群眾募資為例，其與商品預售模式的核心差異在於，群眾募資是透過網路無遠弗屆的特性募集「支持者」，約定願意預先無條件「捐助」某些款項支持產品之研發，且僅在產品達到完成生產這條件時，才能得到某些紀念品或商品。其特色在隱含「若研發不成就拿不到東西也不退款」的條件。這與一般預售的本質仍是買賣，若最後沒出貨就該退款的本質完全不同。
從法律的角度來看，群眾募資的外觀雖然近似於「買賣」，但本質上屬於附條件的捐贈。基於建商跟消費者之間具有可能不會出貨的認知前提下，雙方各自取得符合自己的利益進行這場交易。消費者能透過網路等新科技，了解建商的設計理念、品牌信譽等價值，進行比市場行情更低的出資。而對建商來說，不用先買地就能先以「研發理念」進行銷售鎖定買家，在獲得買家下定後再行規劃購地、投資動作，相較於預售模式能更進一步減輕成本支出的現金壓力。
導入群眾募資，建商應更聚焦小眾市場需求
對此，建商必須更著力於產品理念的行銷，這行銷不能再以傳統的樣品屋、夾報傳單、賣建築大師與豪華建材，滿足一般消費者的一般性需求，而是要透過網路平台的多媒體科技，瞄準小眾市場來展現產品體驗，滿足不同類型消費者的生活需求
舉例來說，「寵物宅」就是很適合的案例，在少子化時代、頂客族風潮下，毛小孩的全台總數在2020下半年已經首度超越15歲以下的兒童總數，與生育數達成了黃金交叉，可見越來越多家庭中都養有毛小孩。舉例說，狗孩子的氣味與叫聲相對明顯，在一般公寓大廈中都可能是被排擠的一群，關鍵在於公寓設計的原始目的就不是友善寵物，若建商能主打「友善狗小孩」，縱使地點尚未確定，只要先定義基本條件：雙北捷運步行五分鐘、每坪50萬、公設內建寵物旅館、醫院、特殊設計隔音、排風等，作為在線上群眾募資主打，肯定能吸引不少消費者目光。
每個產業都有需要克服的挑戰，當產業已成紅海，擁抱科技進行創新將會是必須的選擇。本文謹以寵物宅之群眾募資拋磚引玉，當然預見會有眾多困難，法規上會有消費者保護法預售屋定型化契約範本的框架風險、實務上會有消費者不買單、建商倒閉消費者血本無歸等風險，但時代已註定：不創新者只能黯然下台，創新者才有可能風光成功。
